Op deze pagina vindt u informatie voor huiseigenaren in Vogeldorp en voor geïnteresseerde kopers.

Contact

Wilt u contact met de Vereniging van Eigenaren Vogeldorp kunt u zich richten tot onze VvE Beheerder, ACB VvE Beheer, via (023) 53 44 390 of info@acbvvebeheer.nl

VvE Vogeldorp en haar beheerder maken gebruik van Twinq: een online platform voor de VvE. Bent u VvE-lid en wilt u online informatie inzien of een reparatieverzoek doen? Klik dan hier om in te loggen op uw TWINQ account.

Reparaties

Als VvE-lid kunt u op TWINQ zien hoe de onderhoudsverantwoordelijkheden en –kosten verdeeld zijn tussen de bewoners, de VvE en de wijkbeheerder. Ook kunt u op TWINQ een reparatieverzoek indienen als u meent dat het gaat om een reparatie die voor rekening van de VvE is.

Verbouwingen

Heeft u plannen voor het verbouwen van uw woning? Lees onderstaande dan goed door en neem vooraf contact op met de VvE.

De woningen in Vogeldorp zijn verticaal gesplitst in appartementsrechten. Dit betekent dat u als eigenaar een appartementsrecht koopt en een gezamenlijk eigendom heeft van de woning. In Vogeldorp zijn de VvE-leden  gezamenlijk eigenaar van alle woningen met de daarbij behorende grond. Daarbij is er een gebruiksrecht van het gemeenschappelijke gedeelte en het privégedeelte. De splitsingsakte is het juridische fundament van het appartementencomplex. Hierin staan de afwijkingen van het Modelreglement en eventueel nadere bepalingen. De splitsingsakte ontvangt de koper bij aankoop van het huis en is voor leden ook beschikbaar via TWINQ.

Aangezien de VvE verantwoordelijk is voor de gemeenschappelijke delen en zaken (het casco: grof gezegd de buitenkant van uw woning en de  fundering) dient u bij verbouwingen eerst contact met de beheerder ACB VvE Beheer op te nemen. De beheerder ACB VvE Beheer kan uw plannen dan toetsen aan de gezamenlijk gemaakte afspraken en eventuele problemen achteraf helpen voorkomen.

Ook mag u niet zomaar objecten aan of door uw gevel plaatsen. Denk daarbij aan het plaatsen van airconditioning aan de gevel, schotelantennes of stopcontacten. U dient hiervoor toestemming te krijgen van de leden in de Algemene Leden Vergadering van VvE Vogeldorp die in principe twee keer per jaar plaatsvindt.

Meerjaren Onderhoudsplan

De VvE heeft een meerjaren onderhoudsplan (MJOP). Het MJOP is opgesplitst in twee delen: regulier onderhoud aan het casco (schilderen, voegwerk, daken, goten, etc) en een apart MJOP voor het vloerherstel (zie kopje Vloerherstel). Op basis van deze MJOP’s heeft de VvE aparte reservefondsen voor groot onderhoud en vloerherstel. In het MJOP zijn geen werkzaamheden begroot om de woningen in Vogeldorp te verduurzamen (zie kopje Duurzaamheid). De MJOP’s worden om de 3 à 4 jaar geactualiseerd en zijn beschikbaar voor leden maar niet openbaar. Tot slot beschikt de VvE ook over een bescheiden reservefonds om plaatselijk wateroverlast in binnentuinen aan te pakken, bijvoorbeeld door het plaatsen van grinddrainage of lijngootjes.

Vloerherstel

De woningen in Vogeldorp (en zusterdorp Disteldorp) zijn rond 1918 gebouwd als tijdelijke noodwoningen. Oorspronkelijk ging men uit van een levensduur van circa 20 jaar. Om deze reden zijn de woningen destijds niet met houten palen onderheid, wat gebruikelijk was in Amsterdam. In plaats daarvan zijn ze gebouwd op een ongewapende betonnen plaat. Van buitenaf is deze plaat goed te zien, aangezien hij een halve meter door de gevel uitsteekt. De vloer/fundering is daarmee erg gevoelig voor grondzettingen en toevoeging van belasting in de woning. Vaak is de plaat gescheurd en dat kan tot vochtproblemen leiden.

Helaas zijn de vloerplaten niet door woningcorporatie De Key hersteld tijdens de renovatie rond 2002. Daar heeft de VvE jaren later een rechtszaak over gevoerd en gewonnen. Naar aanleiding van de rechtszaak is een vaststellingovereenkomst opgesteld die bepaalt dat De Key tot april 2028 verantwoordelijk is voor het herstellen van vloeren indien er klachten zijn, zoals optrekkend vocht in de vloer of muren, of sterk verende vloeren. De vaststellingsovereenkomst schrijft ook voor hoe het herstel moet plaatsvinden. Vanaf april 2028 is de VvE zelf verantwoordelijk voor dit herstel en hiervoor wordt een reservefonds opgebouwd vanuit de VvE-bijdrage (zie Meerjaren Onderhoudsplan). Daarnaast worden grondzettingen en waterstanden in opdracht van de VvE actief gemonitord door professionele partijen. Zo houdt de VvE de vinger nauwkeurig aan de pols. Technische onderzoeken zijn te vinden op de Kennispagina van Verenigd Vogeldorp.

Duurzaamheid

De woningen in Vogeldorp (en zusterdorp Disteldorp) zijn rond 1918 gebouwd als tijdelijke noodwoningen in de stijl van Berend Boeyinga van de Amsterdamse School. Vogeldorp is daarmee een prachtig, maar ook een kwetsbaar en energetisch niet duurzaam monument. De gevels bestaan uit halfsteense muren. Vloeren zijn niet geïsoleerd en gevels en daken zijn bij de renovatie rond 2002 beperkt geïsoleerd. Wel is er dubbelglas aangebracht. Eén klein raampje in de keuken heeft nog steeds enkel glas. Dit is een ‘verklikraampje’: als dit raampje beslaat is dat een teken dat er onvoldoende geventileerd wordt. Dit raampje dient enkel glas te blijven. Ondanks de beperkte isolatie zijn de woningen met een hoog rendement CV-ketel of infraroodpanelen goed warm te krijgen. De meeste woningen hebben een energielabel F of G.

Door de kwetsbaarheid van de woningen, de beperkte binnenruimte en de monumentale status zijn de mogelijkheden om de woningen te verduurzamen zéér gering, zowel technisch als financieel. De VvE onderhoudt monumentaal Vogeldorp met veel zorg en toewijding, maar er zijn geen plannen of financiële middelen om de woningen ingrijpend te verduurzamen. Alle maatregelen zijn erop gericht om het dorp zo lang mogelijk in de huidige en originele staat van na de renovatie in 2002 te houden. Verduurzaming moet daarom gezocht worden in de inkoop van duurzame energie, het gebruik van energiezuinige apparaten, HR-ketels, infraroodpanelen en waterbesparende kranen. Het plaatsen van zonnepanelen of individuele warmtepompen is niet toegestaan.

Mogelijk kan Vogeldorp in de toekomst op een warmtenet aangesloten worden, bij voorkeur gevoed vanuit een duurzame bron zoals geothermie, riothermie of warmte uit het IJ. Die warmte zal dan waarschijnlijk opgewaardeerd moeten worden om de woningen in Vogeldorp behaaglijk te kunnen verwarmen. De mogelijkheden daartoe zullen waarschijnlijk afhangen van de ontwikkelingen in het Hamerkwartier. Op dit moment zijn de plannen over de energievoorziening in het Hamerkwartier nog niet bekend en het zal nog jaren duren voordat een eventueel warmtenet aardgas in Vogeldorp kan vervangen.

Kortom, het is prachtig en prettig wonen in Vogeldorp maar het zullen in energetisch opzicht voorlopig geen duurzame woningen worden. In cultuur-historisch, stedenbouwkundig en architectonisch opzicht wonen Vogeldorpers wel in een duurzame woning. De kwaliteit van Vogeldorp heeft de originele tijdsspanne van circa 20 jaar ruimschoots doorstaan.

Woning verhuur

De woningen in Vogeldorp hebben een woonbestemming. Het is daarom in Vogeldorp verboden om uw woning voor short-stay te verhuren, bijvoorbeeld via Air BnB. Dit geldt zowel voor eigenaren als huurders en staat los van de regels die de gemeente hanteert voor toeristische verhuur als Air BnB. U mag uw woning dus ook niet maximaal 30 dagen per jaar als short stay verhuren. Eigenaren mogen hun woning wel voor langere tijd verhuren aan een huishouden dat er gaat wonen. Als norm voor langere tijd geldt een periode van minimaal 6 maanden. Verhuur moet u wel melden aan de VvE. Uw huurder dient een gebruikersverklaring te tekenen die opgestuurd moet worden naar VvE beheerder ACB VvE Beheer. Zo beschikt de VvE altijd over de juiste contactgegevens van de bewoners. De gebruikersverklaring is op Twinq te downloaden.

VvE Beheer

De VvE heeft ACB VvE Beheer, ingehuurd voor het  beheer van de VvE. Zij verzorgen werkzaamheden die onder het administratief, financieel en technisch beheer vallen. Hierbij valt te denken aan onder andere:

• Algemene Leden Vergadering organiseren en voorzitten
• Administratief beheer: facturen betalen en ledenbijdragen innen
• Technisch beheer: verwerken en monitoren reparatieverzoeken
• Offertes aanvragen iov. bestuur
• Juridisch advies
• Verbod op short stay verhuur handhaven
• TWINQ up to date houden

Wijkbeheerder

Daarnaast huurt de VvE Zone 3 in voor het wijkbeheer. De wijkbeheerder is 8 uur per week aanwezig in de wijk en daarbij een aanspreekpunt voor alle bewoners (huurders en kopers). Daarnaast zorgt de wijkbeheerder voor zaken zoals:

• Leefbaarheid monitoren
• Contact houden met bewoners
• Regelen van naamplaatjes bij de voordeur
• Naleven splitsingsakte (heggen, troep, verbouwingen, illegale overkappingen, belasting funderingsplaten)
• Kleine reparaties uitvoeren (deurbellen, buitenverlichting, etc)

Groenbeheerder

Tevens huurt de VvE Van der Tol B.V. in voor het gezamenlijk tuinonderhoud. Dit houdt in:

• Groen onderhoud aan gemeenschappelijke binnentuinen (gras maaien en 2x p.j. liguster haag snoeien)
• Visual Tree Assesment om de gezondheid van de bomen in de binnentuinen te monitoren
• Gaten in heggen bijplanten
• Bomen snoeien en planten